01-11-2011 - Koehandel

De AFM pleit voor een betere onderbouwing van waardebepalingen voor vastgoed. Welke methoden en belangrijke veronderstellingen worden daarbij gehanteerd? Hierbij valt te denken aan de invloed van zogenoemde huurvrije perioden en leegstand, de gehanteerde discontovoeten en veronderstelde ontwikkelingen van de huren.

De eerste vraag die zich aandient, is wie eigenlijk verantwoordelijk is voor een deugdelijke waardering? Is dit de vastgoedonderneming of de taxateur? Volgens mij kan dit uitsluitend de vastgoedonderneming zijn. Dit heeft dan wel tot gevolg dat er discussie kan ontstaan met de taxateur. Er ontstaat dan een soort koehandel. Een beetje geven en nemen. Dit proces is niet heel doorzichtig voor een buitenstander. Het doel moet echter een reële waardebepaling zijn. Wat dat is? Als belegger ga ik ervan uit dat voor de genoemde waarde een transactie kan plaatsvinden tussen een willige koper en verkoper. De laatste jaren bleek echter dat op gezette tijden hier geen sprake van is.

Het belangrijkste wat mij bezighoudt, is transparantie. Waarom wordt er zo weinig openheid gegeven over hoe de waardebepaling tot stand is gekomen? Behalve wie de taxateurs zijn, hoe vaak ze taxeren en volgens welke methode, valt er weinig informatie uit een gemiddeld jaarverslag te halen. Ik zou willen weten of de taxaties leidend zijn of dat ze na de koehandel zijn aangepast. Hoe wordt omgegaan met bedreigingen (of kansen!) als e-commerce en het willen transformeren naar duurzame gebouwen? Hoe worden ’cadeautjes’ aan huurders verwerkt in de waardering? Wordt leegstand meegenomen? Hoe worden taxateurs betaald, met een vast bedrag of een percentage van de waarde? Laten vastgoedbedrijven meer inzicht geven in de koehandel rond taxaties. Dat is geen kwestie van verantwoordelijkheid afleggen, maar van verantwoordelijk nemen.