09-08-2011 - Minder Meters

Een paar weken geleden heb ik veel vastgoed bezocht in Scandinavië, met name in Zweden, waar vaak als eerste nieuwe producten en concepten worden getest. Dit geldt ook voor veranderingen in kantoorgebruik. Na drie dagen was het mij duidelijk dat het ’nieuwe werken’ grote invloed zal hebben. Er zijn drie nieuwe stelregels.

In de eerste plaats gaan bedrijven bij het bepalen van hoeveel vierkante meter zij nodig hebben ervan uit dat elke dag 20 tot 30 procent van de mensen niet op kantoor is. Vrije dagen, ziekte en mensen op pad zorgen voor dit gemiddelde percentage.

Als tweede wordt gerekend met circa 15 vierkante meter per werkplek. In heel veel kantoren is dit nog rond de 25 vierkante meter. Een eigen werkplek, laat staan een eigen kamer, is ’not done’ meer.

Als laatste willen huurders ook een duurzaam kantoor. Uit onderzoek blijkt dat mensen in zo’n kantoor productiever zijn en minder vaak ziek. Tel uit je winst.

Voor bedrijven is huisvesting een belangrijk thema. De totale werkplekkosten bedragen circa 20 procent van de kosten per werknemer. Servicekosten liggen tussen de 20 en 25 procent van de totale huisvestingskosten. Een beetje besparing levert gelijk echt geld op. Zo zie je in Zweden al huurprijzen inclusief servicekosten. Deze servicekosten liggen in een duurzaam gebouw rond de 15 procent, verhuurders durven zelf het risico van overschrijding op zich te nemen.

Leegstand

Als ik op een achterkant van een sigarendoosje uitreken wat die ontwikkeling voor de Nederlandse kantorenmarkt betekent, word ik niet blij. De leegstand kan makkelijk 25 tot 30 procent oplopen in de komende tien jaar.

Een aantal Nederlandse vastgoedinvesteerders is zich bewust van de uitdagingen en heeft het nieuwe werken omarmd. Als zij kantoren hierop niet afstemmen, rest er weinig bestaansrecht voor ze. Een hele uitdaging, maar één ding weten we zeker: de kantorenmarkt zal de komende vijf tot tien jaar een transformatie ondergaan.