15-03-2010 - De perfecte storm

AMSTERDAM -  Hebt u het ook gehoord? Weer is het doek gevallen voor een groot vastgoedproject en particuliere beleggers zijn met elkaar vele miljoenen lichter.

Als projectontwikkelaar heb je het vandaag de dag niet gemakkelijk. Je moet van goeden huize komen om deze crisis – de perfecte storm – te overleven. In het verleden is duur land gekocht, zijn prognoses gemaakt op de allerhoogste prijzen en is zo veel mogelijk goedkoop geld geleend. Eigen vermogenverstrekkers stonden in rijen dik opgesteld om een graantje mee te pikken.

In dit scenario moeten twee partijen het niet laten afweten: de kopers/huurders en de banken. En laten deze partijen nu net afhaken. Vanaf oktober 2008 is er een kopersstop. Bij kopers ontbreekt simpelweg het animo: de risico’s zijn te groot, waardes dalen en banken zijn terughoudend bij het verstrekken van een lening. En als banken al bereid zijn te lenen, betaal je de hoofdprijs. Het is beter om de storm af te wachten.

Dit is nog niet zo erg voor projectontwikkelaars die alleen nog maar grond hebben gekocht met eigen geld. Maar wat als je al aan het bouwen bent en geen huurder en/of koper hebt, en de looptijd van de lening loopt af? Veelal wil de bank meer eigen vermogen zien en verwacht dus dat de beleggers of de ontwikkelaar meer eigen geld op tafel leggen. Eigenvermogenverstrekkers geven echter niet thuis om dat op redelijke voorwaarden te doen. Uitsluitend op heel aantrekkelijke voorwaarden is er misschien belangstelling. Maar wat als de banken zo goed als neutraal uit een projectontwikkeling kunnen stappen? Misschien is dit wel het grootste gevaar voor beleggers. Banken zullen namelijk zeker niet nalaten ergens de stekker uit te trekken. In een perfecte storm lijkt alles geoorloofd om te overleven.

Kunt u zich iets verwijten als belegger? Eén ding kan ik u zeggen: een perfecte storm ziet bijna niemand aankomen.